分類：財經新聞

持續高息、經濟增長放緩等因素影響下，作為香港主要產業之一的房地產業亦持續低迷。香港特區政府下周三（10月25日）將公佈施政報告，頒佈十多年的「印花稅  」政策如何調整，引起外界關注和熱議。

「最近香港樓市成交量和價格下挫  」利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，由於加息原因，香港樓市在今年第二季度中後期趨近回落，住宅成交量也隨之出現萎縮。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢時表示，據政府土地註冊處和戴德梁行研究部的資料顯示，2023年第三季度的私人住宅成交量為9174宗，按季度大幅減少25%，同比下跌21%。而首三季度私人住宅成交量則為35000多宗，比2022年同期減少約3%。

價格方面，萊坊7月最新公佈《全球樓價指數》顯示，今年首季全球56個主要市場的樓價按年平均升3.6%，其中39個市場錄得升幅，17個按年回落。當中香港樓價同比下跌10.3%，樓價按年變幅排名全球第54位。

 高息、經濟不景氣等影響樓市

「環球經濟不景氣及高息環境影響樓價。  」香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才稱，雖然疫情後隔離措施等取消，但經濟表現均不如預期，造成市民買樓入市持觀望態度。

同時，他還指，美國自去年3月進入加息週期以來，已經累計加幅超過500個基點，聯邦利率上調到最新5.25%至5.50%，在聯繫匯率下（聯繫匯率制自1983年10月17日在香港實施，使港元匯率穩定在7.75至7.85港元兌1美元的區間內。），香港銀行同業拆息利率等也直線上升，嚴重影響市民購置物業的借貸成本。

資料顯示，以貸款額100萬元（港元，下同）計算，低息時期實際利率低至1.44厘（H+1.3%，H指香港銀行同業拆息HIBOR），目前由於拆息高升，已改以封頂息為實際利率，而P（最優惠利率按揭）已升至5.875厘，滙豐近期調整至P-1.75%，實際利率高達4.125厘，每月利息累計增幅近3厘。

土地市場與樓市息息相關，由於樓市走弱，開發商買地步伐隨之放緩。據10月香港特區政府賣地記者會上公佈的資料顯示，第三季度，香港特區政府預計私人住宅供應量有3200個單位，其中僅一幅位於大嶼山的住宅地招標，提供約110個單位，較7月至9月的1740個單位大跌93.7%，或成為2011年政府主動按季推地以來的新低。

香港特區政府財政司司長陳茂波近日表示，今次財政年度首兩個季度只售出兩幅官地，連補地價項目，估計暫只有約156億元賣地收入，未及今年度目標的850億元。

「有可能因為『減辣 』刺激投資者入市買樓，需求上升後，供給方的發展商或考慮買地，  」香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量解釋，今年將至年底，政府賣地收入距離目標還差694億元，距離目標還有很遠的距離。事實上，今年度的賣地目標較往年已經大幅減少，如2021至2022年度賣地收入目標為976億元。

「辣招  」是否過時眾說紛紜

香港特區政府早前為抑制樓市過熱，於2010年首度推出「辣招 」，但由於出招後樓價續升，所以政府再出招遏市。辣招稅包括：從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD）、買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）及額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）。

具體分為三類，包括：從價印花稅，前身為雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD），於2016年把「辣  」度提高，目前買家購買第二個或以上住宅物業須繳付15%從價印花稅，較基本印花稅上限（4.25%）高出超過2.5倍；買家印花稅，針對外地（非香港永久居民）買家及公司名義買家的在購買住宅物業時，除了15%從價印花稅，還須另外繳付15% 買家印花稅，即總稅率達30%；購買一個1000萬元物業要交稅300萬元；額外印花稅，業主若在購買住宅物業後半年內賣出，須繳付20% 額外印花稅；假若持有期為半年至一年、一年至三年，額外印花稅稅率分別為15%和10%。該政策目的是希望杜絕「短炒  」行為，業主只要持有物業滿三年，便不受額外印花稅影響。

香港差餉物業估價署（差估署）資料顯示，樓價指數由2010年11月（辣招首度推出後）的163.7點，持續上升至2021年9月份的歷史高位398.1點，期間升幅高達約1.43倍。而近兩年香港房地產持續向下，截至8月已下跌至339.2點，樓價較高位累計下跌15%。

麥萃才稱，今年香港樓價調整約10%，雖然單看過往幾年範圍內調整是較大，但若與亞洲金融風暴、非典等時期相比，就屬於正常調整時期。但他也提到，雖然樓價的變化不大，但樓市成交量卻出現了大幅降低。

「『辣招 』還未推出前，二手房的交易量每年可超10萬宗，而現在則回落至僅有3-4萬宗。  」陳海潮說，今年二手房交易量預計將低於3萬宗，或創下1996年有歷史記錄以來的新低。

香港土地註冊處資料指，9月整體物業註冊量下滑至3893宗，按月跌16.5%，創下去年底以來9個月新低。住宅註冊量萎縮至2862宗，其中二手物業僅2088宗，較8月（2766宗）跌24.5%，創下自2018年以來5年新低。

針對香港樓市疲軟的現狀，市場上「減辣 」呼聲越來越高，香港特區政府早前也釋放信號。陳茂波9月曾指，目前香港樓市與當年推出「辣招  」時比較情況有所不同，特區政府會密切注意情況。

市場對於「減辣  」也是有所期待的。美聯物業於10月中旬曾通過網路進行施政報告前夕的香港本地市民租買意向調查，共收回359份有效問卷，被訪者有約51%為業主。

調查顯示，施政報告公佈前，在所有正在租樓住的人士中，有意於未來6個月「由租轉買  」的有13.7%，若施政報告發佈「減辣  」措施實現，有意「由租轉買  」的比例升至27.9%。

對於具體「減辣 」的措施，調查指，最影響被訪者租買決定的是撤銷或減免從價印花稅佔29.2%，其次是撤銷或減免額外印花稅佔17.8%。由於被訪者多為香港永久居民，撤銷或減免買家印花稅對市民租買決定的影響最小佔14.5%。

鄧淑賢表示，特區政府早前設立樓市「辣招 」，是為防止炒樓的現象發生，保護本地剛需市民的需求，穩定樓市。經歷了三年的疫情，雖然經濟狀況目前已有所改善，但經濟復蘇的步伐遠不如市場預期。樓價和海外買家的數量都有所回落，全年樓價回落了15%左右，而根據特區政府的資料顯示，今年第二季度交易情況，海外買家的交易宗數僅佔整體的約0.8%，遠低於2022年平均每個月的4.5%，可以看出目前「減辣  」的必要性。

而在麥萃才看來，每個政策設立都有其目的。額外印花稅主要是防止「炒樓  」的行為，導致樓價上升，從而影響剛需的業主買不到樓。對於此項印花稅環顧全球主要的城市都有設立，仍然有存在的必要。

倡「減辣  」買家印花稅留人才

為吸引人才，多方都認為應該調整「辣招  」中的買家印花稅。按照現行的方法，以一個樓價1000萬元的住宅物業為例，非本地永久居民需要繳付樓價合計30%的印花稅，共涉及300萬元的稅款。

但是若為首次置業的香港永久居民，購買同價格的住宅物業，只需支付樓價3.75%的新從價印花稅，即37.5萬元。而當非永久居民轉為永久居民後，只需承擔與永居一樣的3.75%印花稅，之前多繳的錢，扣除37.5萬元後剩下的稅額可申請退回，即退回262.5萬元稅款。

陳海潮和鄧淑賢都建議，可進一步優化，如外來的合資格專才，現在如果在港置業的話，買家印花稅建議用「先免後征  」方式，買樓不用即時繳交15%買家印花稅，如在7年期間離開香港，則再徵收稅款的差額。

他們認為這樣可以吸引專才來港置業，不但可以留住人才，更可以促進香港樓市的良性發展。

陳海潮認為，從價印花稅都應該減免，目前香港的租賃和買賣市場完全背道而馳，租樓市場供遠小於求，租金不斷攀升，而樓價不斷下跌。如果能減免從價印花稅，就可以增強投資者入市買樓的意願，緩解租盤缺乏的現狀，從而有利於租樓市場平穩發展。

差估署資料顯示，香港今年8月私人住宅租金指數升至185.4，創2020年1月以來最高，環比升幅擴大至1.4%，升幅高於7月的1%，連升7個月累計升幅約6.8%。

8月租金同比升幅亦擴大至3.3%，今年首8個月租金累計升幅擴大至5.6%。期內，中小型及大型單位租金分別累計升約5.7%及約5.3%。

「減辣的幅度可以加大，三個印花稅最好可以大刀闊斧地撤銷，希望市場有明顯的回暖。  」陳海潮向21世紀經濟報道記者表示，如果單單只是小修小補的話，在目前的經濟環境下，樓市可能起色不大。

他預計若「減辣  」措施推出，主要刺激樓市交易量回暖，料短期交易量將上升約兩成。但目前受高息環境影響，未來幾個月亦有可能繼續加息，樓價方面，預計只能止住跌勢。

鄧淑賢指，市場普遍認為加息仍未見頂，即使特區政府後續提出減辣措施，將會有部分潛在買家入市，但樓價仍會持續波動一段時間。預計全年成交跌幅與樓價跌勢相同，同比持平至下跌5%。

莊太量則認為，設立與取消「辣招  」都需要原因，特區政府政策均有各自的目標，若減辣並不代表釋放任何信號，而是為了房地產良性發展，穩定樓市。

（原文連結：21世紀經濟報道）

虛擬資產交易平台JPEX被香港證監會踢爆無牌經營後，有傳用戶無法提取資金，亦有用戶稱被大幅限制提款額。JPEX昨晚（14日）發聲明回應指，就階段性開放提幣上限，平台已成立專案小組，正等待證監會（SFC）回覆進一步的指引。惟證監會今（15日）反駁指，自證監會於9月13日，就JPEX發出警告聲明以來，JPEX從未與證監會接觸。同時強調JPEX的聲明，以及對客戶提款的所謂安排或要求，全屬JPEX自行作出。

證監會於周三（13日）發聲明，指虛擬資產交易平台JPEX旗下實體，一概沒有獲證監會發牌，且並無向證監會申領在港經營虛擬資產平台的牌照。證監會同時指出，觀察到JPEX及那些向香港公眾積極推廣JPEX人士及找換店使用的手法存可疑之處。

警方呼籲，所有關於證監會聲明中的虛擬資產交易平台的投訴，可以電子報案方式向警方舉報，商業罪案調查科將會一併處理。

電子報案中心的網址如下：
https://www1.erc.police.gov.hk/cmiserc/EGIS-HK-Web_NEW_UI/ereport_details;jsessionid=j9EvXg33wIPVNN_V-XHjSGYXKtNI_Am26_-q91if.node1?report=TCAD&fontSize=100&vTimeoutReminder=3300000&vTimeoutVal=3600000&vTimeoutReminderVal=300000

市民有查詢，可致電警方24小時熱線2860 5012。

JPEX聲稱待證監會回覆進一步指引

JPEX昨晚發聲明回應，指出鑑於平台需視乎證監會所發出的聲明進行業務上及政策上的調整，已於昨日（14日）零時起進行USDT提幣手續費的調整。

聲明指，平台將依據證監會的回覆，於不日逐步調整提幣手續費，並階段性開放提幣上限。如用戶有緊急提幣需求，可以填寫表格，以申請優先的提幣排序，平台將會盡速進行安排，以解決具有特別需要的用戶。

聲明又聲稱就上述事項，平台已成立專案小組，成員將由專業的法律界人士、金融界別精英所組成並商討未來的發展方向以進行調整，並等待證監會回覆進一步的指引。

 

日前香港證監會（SFC）發新聞稿，點名"JPEX"交易所並非持牌實體，且無向證監會申領在香港經營虛擬資產交易平台的牌照，並列舉JPEX 有六大可疑之處。其後JPEX一度傳出8小時內無法出金（提取資金），甚至有用戶在網上反映，JPEX將提款額度被限制為最高1000 USDT美元穩定幣、提幣手續費改至999 USDT，意味着散戶最多只能出金1美元。JPEX 同晚發聲明反駁，斥證監會不公平打壓，將考慮取消於香港地區的牌照制度申請，並調整未來的政策發展，並指證監會亦應為破壞香港發展加密貨幣的前景，負上全盤責任。

 

有用戶於網上表示，周三（13日）得悉證監會點名的公告後，已立即從JPEX的錢包中申請出金，但苦候8小時仍未能成功提取金錢。有用戶則在網上反映，JPEX將提款額度，被限制為最高1000 USDT美元穩定幣、提幣手續費改至999 USDT，意味着散戶最多僅能出金1美元。網上有KOL網紅展示成功提取金額的照片，據照片所見，該網紅成功提取1美元。

 

網紅紛紛割席

由張智霖擔任品牌大使的JPEX，去年曾經喺電視、戶外廣告位及巴士站燈箱等大賣廣告。除在港大肆宣傳，在台灣亦安排曾與MIRROR成員合作的歌手陳零九擔任代言人。近月公開表明要成為JPEX合伙人的林作在社交平台發文指，將不再公開推廣任何香港末有申請牌照的交易所。

藝人莊思敏亦被指於7月中在youtube拍片介紹JPEX，聲稱可獲取高達16厘回報。目前影片已被收起。

香港股市過去一段時間表現平平，坊間一再有輿論提出要求調低股票交易印花稅。香港財政司司長陳茂波今日（3日）在網誌撰文，指調低股票交易印花稅，並不足以結構性及長期地刺激股市交投，零散的刺激舉措，既無助於提振市況，更可能因成效不彰而進一步削弱投資者信心，效果恐適得其反。

陳茂波說，改善股市表現，關鍵在於投資者對後市預期向好，這關乎到入市的資金量和流向，取決於經濟表現和公司業績等，這方面並非單靠下調股票交易印花稅就可達致效果。

陳茂波又指，當局上月29日成立的促進股票市場流動性專責小組，會於本星期召開首次會議，全面檢視不同的內外因素，例如上市制度、市場結構及交易機制等。

美國上星期首次申領失業救濟金人數為23萬人，少於預期的24萬人。

持續申領失業救濟金人數有1,702,000人，少於預期的1,708,000人。過去四星期首次申領失業救濟金平均人數為237,000人。

面臨債務違約的藍籌內房碧桂園（2007），上周爆出未能支付兩筆美元債息僅2250萬美元後，市場傳出已在籌備債務重組。

面臨階段性流動壓力的碧桂園（02007.HK）在8月10日傍晚的公告中表示，將與債權人保持溝通，採取各種債務管理措施，以保障本公司的長遠發展，並為債權人保存價值、維護利益。

隨後，有機構人士透露，碧桂園已在籌備債務重整，近期有望啟動相關程序，該公司已聘請中金為財務顧問，主導重整事宜。

目前，碧桂園名下並沒有債務公開違約，僅有兩筆美元債的票息支付處於30天的寬限期內，但從9月起至2024年初，公司將面臨多筆債務集中到期的兌付壓力，總金額大約100多億。

早前，碧桂園堅持保信用，2020至2022年，該公司籌資活動中的現金流三年淨流出，合計淨減少有息債務接近1000億。

直到2023年中期，在公司財務現金流承壓的狀態下，依然兌付大約幾十億的債務。隨著市場銷售大幅下滑及融資管道嚴重受限，公司現金儲備大量消耗，已難以應付9月份及之後的多筆到期債務。

有接近碧桂園的人士稱，與其揚湯止沸疲於奔命，不若釜底抽薪整體展期，碧桂園擁有較好的財務基本面，杠杆也不高，通過債務重整渡過階段性困難的可能性較大。

（原文連結：觀察者網）

長實集團近日以「超低」折讓價銷售新房的消息，如同一聲驚雷炸在香港地產市場。長實推出的親海駅II平均呎價（1呎約為0.09平米）比周邊次新房海傲灣平均呎價低約15%，開啟認購後，吸引逾萬買家入票，超購25倍。房產仲介透露，樓盤反應熱烈，本周近九成購房者都在諮詢。

在長實集團降價的刺激下，8月8日，麗新發展集團在觀塘推出的新盤Bal Residence也開啟降價。Bal Residence下調了26個單位的售價，降價幅度為6%至10%，最多減價85.2萬港元。

一位元香港房產仲介對21世紀經濟報導記者表示，近期新房降價銷售的情況不止存在於新盤，一些之前開售樓盤的尾盤也開始降價銷售。何文田地區傲玟專案新房的意向價（開發商的預期價）從2019年開售時的3.5萬港元每呎降至現在的2.2萬港元每呎，較何文田3月份的新盤 「瑜一」每呎2.48萬的均價低12%，更是較周邊次新房One Homantin的2.3萬港元平均呎價低了5%。考慮到意向價仍有議價空間，該房產仲介認為，傲玟項目實際成交價格可低至2萬港元每呎。

長實集團以低折讓價銷售新房似乎只是整個降價風暴中一個序章的小高潮。自2022年第三季度以來，香港新盤平均溢價 「跳水」，出現折讓出售的情況。該情況一直持續至今，7月的新盤平均折讓價達到-6.7%。根據物業地產代理美聯物業的推測，到2023年第三季度，香港新盤平均折讓價將進一步擴大至-10%，達到05年以來最高水準。

這些似乎都預示著，下半年香港新房市場一場更為殘酷的價格戰將要打響。

供求失衡

減價銷售的背後是高積的庫存。仲量聯行資料指，目前香港私人住房市場總體供應量（包含在建項目和未售專案）截至5月23日達到83,000個單位，為2007年以來的新高。

供應過剩之下，需求不足凸顯，目前的新房市場交投表現仍未理想。今年1-7月，香港新盤成交量為6,843宗，雖然較2022年有一定的恢復，但較2021年同期水準仍有27%的差距。

除了整體樓市的供需失衡，地區的供需不平衡也在影響香港樓市。啟德區作為香港發展的新區，是樓市存貨的集中地。根據不完全統計，2023年1至8月，啟德區共有10個地產項目在售，共有約11,000戶，供應量遠高於其他地區。根據香港地政總署的資料。啟德區的獲批未售存貨也為全港各區中最多，達8,200戶。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，目前香港樓市仍處於調整期，尚未見底，價格還會繼續下跌。曾煥平表示，未來香港樓市的變化可能會出現明顯的地域區別。啟德這樣新盤較多的地區可能會受到較大的衝擊，而對於港島等地產市場發展相對較為成熟、新盤較少的地區，整體樓市價格的下跌則是對其影響有限。

地產商承壓

香港樓市不僅面對結構性問題，整體市況也在近期陷入低迷。

從年初開始復蘇，香港樓市一度出現「價量齊升」的場景，但進入5月之後復蘇承壓，交投量與價格均出現下滑。美聯樓價指數顯示，2023年1-4月，香港樓價較2022年12月低點上漲6.31%，但到6月升幅就收窄至3.8%。而整體樓市的交投量雖然比2022年樓市的「冰封期」有一定的恢復，但距離2020年和2021年的水準仍有一定差距，1-7月新盤交易量仍為十年同期次低水準。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓市表現受到香港經濟復蘇放緩、基準利率長期高企以及金融市場疲弱三大因素困擾。

市場低迷對本地地產企業造成很大壓力，一些香港地產商出現收入和利潤雙降。

長實集團2023的中期報告顯示，長實集團營收為246.1億港元，同比下降31.1%，淨利潤為105億港元，同比下跌19.8%。在土地儲備方面，長實集團2022年以300多億港元共獲得了4幅政府地塊及兩個重建發展專案，給其帶來不小的庫存壓力。截至2022年底，長實集團擁有可開發土地儲備約7500萬平方呎。其中位於香港的有700萬平方呎，同比增長75%。截至2023年6月，長實集團存貨周轉天數為2227天，高於行業中位數1777天，庫存周轉壓力較大。

在2023年3月份業績會上，長實集團主席李澤钜表示：「集團目前最大的競爭力是土地儲備平均成本低，在今年未來9個月會增加賣樓。」面對挑戰，長實集團早就開啟了降價促銷模式。事實上，本次親海駅II項目，是繼年初的長沙灣愛海頌貨尾單位以及屯門飛揚二期之後，長實年內第三次降價推售的樓盤。

長實集團只是香港本地發展商現狀的一個縮影，同為老牌發展商的新鴻基地產也面臨壓力。相對於長實集團大幅收購土地的舉動，新鴻基地產則對新投資採取審慎態度。新鴻基2023年中期財報顯示，2022年7月-2022年12月，新鴻基營收為274.3億港元，同比下滑31.7%，淨利潤為87.9億港元，同比下滑44.6%。香港的物業銷售在其營收構成中的比重由2021年的42%下滑至10%，企業最大的業務收入由物業銷售轉為物業租賃。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在利息高企的情況下，開發商會持續使用降價策略從而加快推盤回籠資金。

業內盼撤銷「辣招」

市場情緒低迷的情況下，降價銷售一手房的情況在香港樓市發展過程中並非新鮮事。

2018年底，由信和置業推出的項目凱匯開售，其呎價最高優惠力度達到20%，出現一二手房呎價倒掛現象，該樓盤在推出之後，就引發搶購，該樓盤推出的488套單位引來超770人申購。在該樓盤的帶動下，香港整體交投市場開始活躍。2019年上半年的成交量及價值較2018年下半年的842宗及70.06億元，分別大幅上升85.3%及89.4%。

布少明認為，目前樓市的情況與2018年末情景類似，長實的舉動會刺激其他發展商推盤和降價。目前香港樓市並不缺乏購買力，但購房者觀望情緒濃厚。新盤減價將有助於市場價格加速沉底，刺激買家入市，帶動整體交投氣氛。

面對低迷的樓市，特區政府也推出一系列政策。7月初，香港金管局就放寬了非住宅物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施，推出提升自住物業的按揭上限等措施，這是金管局自2009年推出樓市逆週期措施以來首次放寬相關政策。

但似乎政策效果並不盡如人意。根據美聯物業資料，放寬按揭上限後的31日，35個主要物業的成交量反較放寬按揭上限前資料下跌13.9%。

布少明和曾煥平都認為目前市場需要更多刺激政策。他們呼籲香港特區政府減少「辣招」，甚至撤銷，特別是取消相關印花稅。

所謂「辣招」，指的是香港特區政府自2010年為抑製房價而推出的額外印花稅、雙倍印花稅以及買家印花稅。這些印花稅主要針對香港非永久居民購房、本地居民購買非首套房以及在三年內轉賣房屋的行為，大幅提高其購房成本。

曾煥平認為，撤銷「辣招」後樓價雖然下跌，但能顯著增加成交量，對於整體樓市發展是利好。同時此舉將加速樓市找到市場底部，從而讓接受價格的投資者入場，為市場帶來信心。

 

（原文連結：21世紀經濟報道）

美國聯儲局一如市場預期加息0.25厘，亦是去年3月以來第11次加息。香港滙豐銀行也宣布，星期五起上調港元最優惠利率12.5點子, 至5.875厘，是自5月5日以來首次。

聯儲局表示，關注通脹持續高企，9月會議是否加息將視乎數據表現，但估計今年不會減息。

香港金管局稱，美國加息周期是否見頂仍需觀察，又指看不到有資金流出香港；並呼籲市民承造按揭時要管理好風險。

滙豐香港區行政總裁林慧虹表示，美國自去年三月以來，已累積加息5.25厘，每年7月都是不少企業派發股息的季節，可能導致港元利率維持較高水平，經過充份考慮宏觀經濟環境、本港銀行同業拆息走勢，以及對香港經濟的影響，相信今次調整港元利率合適，會繼續密切留意外圍環境的變化，有需要時調整利率水平。

美團旗下外賣平台KeeTa進軍香港，外界寄望可為香港外賣業帶來新衝擊。一個多月過去，即使已推出大量優惠推廣活動，KeeTa似乎未能掀起預期中的「大風浪」。

KeeTa今年5月22日正式登陸香港，率先於旺角和大角咀兩個區試營運。至6月27日起，KeeTa再將服務版圖拓展至深水埗及油尖旺多個區域。按早前計劃，其業務預計年底會覆蓋全港。

進軍香港的第一步，美團沿襲「燒錢換用戶」的策略，不僅推出號稱「十億激賞」的新用戶下單和運費減免等優惠，而向電單車手提供相對其他外賣平台更高的薪酬。

KeeTa推出首天已出現「爆單」，但記者實地走訪，發現KeeTa目前只在相當有限的範圍試營運，絕大多數受訪消費者仍未下載使用過。

數據分析平台Measurable AI報告也顯示，KeeTa在登陸香港一個月內，僅拿下所在區域兩成市場佔有率，相比兩大外賣主流平台Foodpanda及Deliveroo分別44%及36%的市場份額，儘管KeeTa推出多種優惠，成績仍與另外兩間對手有頗大差距，原因主要在於市場習慣改變：綜觀香港市場，消費者使用外賣平台的意願和頻率遠不如內地市場；且相比內地外賣一般只有三至五元的配送費，香港外賣配送費動輒要20港元，讓不少人望而卻步。

據資料平台Statista估算，香港餐飲外賣配送市場規模將在2025年達到74億港元，滲透率約3%。而在內地，餐飲外賣配送市場的滲透率已將近30%。兩地市場的差別可見一斑。

疫情期間，香港推出「堂食禁令」，一度推動外賣需求快速增長。但增長未能延續至疫情後。原因是香港城市中餐館林立，外出就餐非常方便；而外賣行業則長期存在著運費高昂、配送時間長、服務品質參差等問題。這些因素，都讓消費者缺乏使用外賣平台的意願，寧願親自到餐廳用餐或買外賣。

對KeeTa來說，在本來就有限的市場和需求下，還需要面對來自Deliveroo和Foodpanda兩大頭部平台的夾擊。兩大平台在港經營多年，市佔率合計超過9成，但也未能培養起香港消費者「點外賣」的習慣。

隨著KeeTa外賣服務在香港逐步鋪開，服務品質和成本能否進一步優化，進而提升香港消費者使用外賣服務的意願，打開更大規模的外賣市場，是KeeTa能否長期發展的現實問題。

 

今年5月，KeeTa正式登陸香港市場時，不論是為吸引新用戶註冊推出的迎新優惠，還是外賣電單車手的薪資待遇，都獲得相當高的關注度。

在用戶端，KeeTa向新註冊用戶推出合計300港元的優惠券，其中包括三張消費不同額度的滿減券，「一人食」立減券，以及三張運費減免券。

多項優惠和街頭推廣等活動，讓KeeTa在香港上線首日就迎來了「爆單」。據媒體報導，截至上線首日晚八點，KeeTa在旺角地區的訂單量達到了1500至2000單，符合美團之前的預期。

在吸納電單車手方面，KeeTa打出的招募廣告中提到，最高月薪可達3.5萬港元，讓不少內地「同行」羡慕不已。

在香港從事旅遊業的黎歐表示：「聽說電單車手的月薪中位數能達到2.5萬至3萬元港幣，但工作量不會像內地那麼『卷』（Hea）。之前我們要招聘很多司機，然而發現很多人都跑去送外賣了，因為薪酬比我們能給到的更高。」。

 

 

近期試用過KeeTa的香港消費者林娜，她最大的感受是，平台的送貨時間「比較有保證」。「我在非繁忙時間段用KeeTa下單了一個『一人食』套餐，店家距離我大概步行十幾分鐘的路程，KeeTa的送貨時間也就15分鐘左右，其實超出了我的預期。」

林娜說，自己平時使用外賣平台的頻率不高，而KeeTa推出的新用戶優惠以及「準時保」服務（超出預計送達時間的訂單，將按照遲到時間給予消費者不同額度的現金券補償），都成為她下載試用KeeTa的原因。

「KeeTa的配送時間相對我之前用的其他外賣平台快一些，但如果不是有優惠券減免的話，其實運費差異不大。」林娜說，雖然KeeTa平台的最低運費只有8港元，但這些店家一般對應的配送距離也僅僅只有兩三百米。當配送距離接近一公里時，運費已大幅上升至20港元，成為不少香港消費者印象中外賣配送費的一個「起步水準」。

而美團燒錢換使用者的方式，也難以真正推動大批消費者產生使用外賣服務的興趣。

「美團進軍香港的消息廣受關注，但我身邊真正使用過KeeTa的人還是非常非常少。」香港消費者陳斯說。陳斯家住大角咀，不論是KeeTa在街上擺出的熱鬧推廣攤檔，還是300港元的「迎新」優惠券，仍未能吸引他下載APP。

「我自己沒有這個需求，另外還是覺得點外賣運費很貴。雖然看到KeeTa有推出單人餐，但是要滿60港幣才免運費，還不如自己下樓便宜方便。」陳斯說。

同樣家住大角咀的岳星和李海夫婦，也並沒有什麼動力嘗試新的外賣平台。

「雖然聽說KeeTa推廣發放很多優惠券，但我覺得和其他平台沒有什麼本質上的不同，我們懶得重新再下載綁定一個軟體。何況現在線下餐飲店都恢復營業了，我們連外賣都很少叫，更別說嘗試新平台了。」李海說。

此外，對更多香港消費者來說，受限於KeeTa目前提供服務的區域限製，即使想體驗其外送服務，也還沒有機會。

「現在只是配送到旺角和大角咀，如果KeeTa未來能做到覆蓋全港，我或許會考慮試試。」家住香港仔的黎歐說。

KeeTa進入香港以前，香港外賣配送市場主要由Foodpanda和Deliveroo兩大平台佔據。兩家平台分別於2014年和2015年進入香港，根據大資料分析平台Measurable AI資料顯示，截至2022年第二季度，Foodpanda市佔率為64%，Deliveroo則是36%，形成了明顯的「壟斷」格局。

另一家依託於打車軟體Uber推出的外賣平台Uber Eats，也曾於2016年進軍香港，但最終因「業務發展未達預期」而在2021年宣佈退出香港市場。據Measurable AI資料，當時在港經營了5年的Uber Eats，僅佔市場份額的3%。

但由於香港餐館分佈密集，消費者外出就餐十分便利，外賣市場在整體餐飲市場中的佔比很低。多年以來，即使是處於壟斷地位的Foodpanda和Deliveroo，也因為消費者的「低需求」而始終處於緩慢發展階段。

 

據Euromonitor資料，2015年至2019年，香港線上外賣訂單的複合年增長率為26.9%，外賣市場的滲透率僅為約4%至5%，佔整個餐飲市場的不到0.5%。

而外賣服務普及率低、配送時間長、配送費高、配套服務不佳等問題，也讓消費者使用外送服務的意願並不高。

「過去我經常用Deliveroo和Foodpanda這兩家點外賣，但都會選擇自取，一是因為我一個人吃不到外送『起步價』，二也是因為『貧窮』，運費對我來說太貴了。」住中環的金融白領栗寧說，根據自己以往的經驗，常常要達到消費百元甚至數百元港幣的「門檻」，平台和店家才提供送餐服務，而運費基本最低也要20港幣。

「我居住的區就有很多美食店家，我還沒有饞到非要在港島付這麼貴的運費，點一個九龍的外賣送過來吃。」栗寧說，而自己選擇的「外賣自取」店家距離都很近，自取有時還提供餐品8、9折優惠。且相對現場點餐來說，看好食物製作時間再去現場自取，能幫自己節省不少等待出餐的時間。

疫情以前，除了麥當勞、肯德基、必勝客等本身提供配套送餐服務的商家，專門的外賣APP在香港的使用並不普及。

香港白領Ches告訴霞光社，自己過去多年幾乎從未使用過外賣APP，偶爾他會直接打電話給家附近的店家點餐，一些小店接單後會視情況由員工騎單車送餐。但前提一般是送餐距離很近，且當時店裡的生意並不繁忙，而很多大店除非是訂單量很大的情況，否則並不提供外送服務。

「人少根本到不了起送價，一般都是家庭聚會或是公司聚餐才能達到那個量，而且還要額外再加配送費。」Ches說。

這跟2010年內地市場網路外賣剛開始時的狀態很像。

但疫情成為香港外賣行業發展的轉捩點。「堂食禁令」下，一方面人們外出就餐受到限製，促使對外賣的需求大增；而另一方面，餐廳也需要增加額外的收入管道。在這樣的背景下，多年無甚起色的香港外賣行業終於迎來了一波快速增長。

Deliveroo香港區總經理羅家聰曾在採訪中表示，2021年，不僅與Deliveroo合作的餐廳數量以倍數上升，公司員工人數也在一年內接近翻倍，從四五千人上漲到八九千人。

餐廳POS系統供應商iCHEF的資料則顯示，疫情期間的2021年7月，香港餐廳的平均訂單量同比增長10%，其中外賣訂單增長20%。同時，外賣佔比達到了當時餐廳總訂單的43%。

需求刺激下，外賣服務在香港市場快速普及開來。栗甯說，如今自己常去的店家基本都已經推出了外賣服務，尤其是連鎖店，只有個別香港街坊小店未開通外賣。

未來的香港外賣市場，會演變成2013年內地「千團大戰」時的狀態嗎？

一場疫情，推動香港消費者和商家被動地接觸「點外賣」這一就餐方式。而當疫情鬆動，餐飲陸續恢復堂食，不少消費者又重新回歸習慣已久的線下就餐，外賣訂單量隨即出現回落。

李海在疫情期間曾因外出就餐不便而下載了外賣APP Deliveroo，因為使用頻率較高，他還購買了包月服務，一個月支付98港幣，便可以無限次免運費訂餐。

「按一次運費20港幣算，一個月要用滿5次才划算。這些外賣平台在疫情時候很火，但我們現在叫外賣的頻率並不高，一般吃不到那個限度。」李海說，平時家裡都是阿姨做飯，只有阿姨休假時，才偶爾會叫外賣上來。

即使是決定吃外賣，李海也有著比外賣APP更方便的選擇。他和妻子岳星所住的高檔社區提供的配套設施中，包括只對內部住客開放的會所和餐廳。岳星形容，社區會所餐廳提供的餐飲品質超過了很多外面的酒樓出品，不僅菜品品種齊全，中西式都有，味道也很好，而位置更是便利，就在住宅樓下。

「我們經常會叫會所的外賣上來，速度很快，食物也能保持新鮮狀態。而在Deliveroo和Foodpanda這些平台訂餐，不僅食物新鮮度打折，如果產生錯送、漏送的爭議，每次很難直接找到店家處理問題，只能通過客服，不像和會所溝通那樣方便、服務好。」嶽星說。

此外，相對便捷的線下就餐方式，外賣送餐的高運費和參差服務品質，也讓消費者使用外賣平台的意願大打折扣。

「疫情期間大家吃飯都需要『免接觸』，出去吃飯怕被感染，所以推動了外賣發展。但現在大家都出來吃飯了，那為什麼還要叫外賣呢，不僅貴幾十塊，還要等很久，送到菜都涼了。」黎歐說。

他認為，香港人的外賣習慣難以培養。「畢竟之前香港的幾家外賣平台已經存在這麼多年了，也沒能培養起消費者點外賣的習慣。」

資料顯示，疫情緩和後，香港外賣訂單便出現下滑趨勢。香港餐飲聯業協會主席黃家和接受媒體採訪時透露，2020年，外賣在香港餐飲市場佔比一度達到30%，但在2021年11月至12月疫情稍緩和下，儘管外賣平台上的優惠刺激不斷，香港餐飲外賣生意佔比仍然降至15%以下。

香港外賣市場本身容量有限，需求又難以激發，這成為KeeTa即使「燒錢開道」進軍香港仍不被很多消費者看好的原因。此外，在香港提供外賣服務所付出的成本也遠高於內地，而錢並不可能無止盡地燒下去。

「美團的優勢是它的平台演算法經過內地市場的發展已經很成熟了。但我認為，想把內地那一套外賣方式搬到香港不太可能。單是香港的人工費就已經遠遠高過內地。」黎歐說。

與內地外賣電單車手每人配備一輛電單車的送貨方式不同，香港外賣送貨的方式有三種：步行、騎單車和騎電單車。使用步行送外賣的被稱為「步兵」，因為效率在三種方式中最低，所以配送距離有限，收入也較其他兩種方式的電單車手低。

但即使是「步兵」外賣員，如果賣力一些，在人工成本相對高的香港市場，月薪也能達到接近2萬港幣，而單車和電單車電單車手的薪資則更高一些。

在這樣的背景下，香港外賣平台為響應需求及提升服務品質付出的成本，也將遠高於內地市場。

Foodpanda香港董事總經理賴偉昕曾在接受媒體採訪時表示，疫情期間，雖然平台用戶使用量和收入上升，但為了搶佔市場，公司在提升服務品質及補貼使用者價格等方面投入巨大，基本是「做一單虧一單」。

因而，美團在探索香港外賣服務方面也顯得較為謹慎。美團創始人、CEO王興在一場財報電話會上確認開展出境業務時，明確香港的業務試點是其國際化探索的第一步，但在積極探索的同時也會保持審慎投入，因此它對公司盈利表現的影響十分有限。

而KeeTa在進入香港市場後，還要面對和Deliveroo、Foodpanda兩大絕對主流平台的競爭。

近年，至少有4個小型外賣平台退出香港市場。香港競爭事務委員會表示，過往市佔率低於10%的平台均無法在香港市場穩佔一個席位，其中也包括5年來市佔率從未超過10%的Uber Eats。

今年6月，Deliveroo和Foodpanda身陷違反《競爭條例》的風波，被指在合共市佔率超過9成的情況下，與合作餐廳訂立獨家協議，阻止其與其他外賣平台接觸，並對非獨家合作的餐廳收取更高比例的傭金。此外，兩大平台還被指限製餐廳在其自有或其他平台上提供價格更低的餐食。相關的獨家合作和限製條文，都被認為將妨礙新晉或小型平台進入市場及擴張業務。

面對違反「公平交易」的質疑，Deliveroo和Foodpanda已經各自提出承諾，包括允許餐廳與其他平台合作後繼續享有低傭金率，並不再限製餐廳在其他平台的產品售價等。承諾有效期3年，而若兩大平台市佔率連續兩月跌至30%以下，大部分承諾將會解除。

但即使如此，美團KeeTa想要成功打開香港外賣市場，難度依然非常大。香港市場的體量本就有限，經年累月的消費習慣又難以在短期內改變，導致外賣需求難以調動。

此外，如果不計推廣補貼，KeeTa在價格方面與其他兩大外賣平台相比優勢並不明顯，而未來KeeTa將配送範圍擴展至香港全境後，是否能在配送時間和服務品質方面與其他平台拉開差距，則有待更長期觀察。

 

（原文連結：觀察者網）

國泰航空三名空中服務員早前被指涉嫌歧視非英語乘客後，遭公司解僱。為免日後再發生同類事件，行政總裁林紹波親自率領跨部門工作小組，重新審視服務流程、人員培訓和相關制度。林紹波今早向全體員工發內部通訊，簡述最新進展，他表示，未來數月落實多項優化措施，包括向機艙服務員就以客為先的服務文化提供一項新增培訓；優先在往返內地航班，增加普通話機艙服務員。

林紹波表示， 工作小組正積極查找問題癥結、分析根本成因及探討改善方案。 未來數月，國泰將提升服務文化培訓，自7月起，公司會為機艙服務員團隊就以客為先的服務文化提供一項新增培訓，旨在讓機艙服務員重新了解如何為所有顧客提供一致、貼心的服務，並鞏固多元包容的文化。

他說，這項新增且持續進行的服務文化培訓，將配合入職、晉升及推出新服務等現有培訓，需要所有機艙服務員參與。公司會進一步將相關培訓延伸至其他顧客服務團隊。

他又稱，考慮到講普通話的顧客日漸增加，國泰會優先在往返內地的航班，增加講普通話的機艙服務員，再逐步擴展至其他航班，並確保每班往返內地的航班於8月起均有普通話機艙廣播。而機艙服務員的名牌上將清晰顯示出可提供服務的語言，包括普通話及其他亞洲地區語言。機艙服務員如能使用多於一種亞洲地區語言，可每月獲得新增設的津貼。

另外，隨著講普通話的顧客不斷增加，國泰一直在計劃於疫情後在內地招聘機艙服務員，並計劃於7月啟動在內地招聘機艙服務員的項目，進一步擴大普通話服務團隊，促使機組人員更加多元化。林紹波指出，作為以港為家的國際航空公司，國泰的機艙服務員團隊仍會以香港員工為主。