李嘉誠家族加快拋售內地資產：
大灣區樓盤「骨折價」套現
傳香港舊宅求售
一方
近期，李嘉誠旗下長江實業（長實）通過和記黃埔地產，以「五折」的激進策略集中拋售大灣區四大樓盤，同時傳出香港深水灣「婚房舊屋」減價求售的消息，引發市場對資本撤離的高度關注。一系列動作不僅暴露其急於變現的意圖，更折射出中國房地產市場的深層變革。
一、大灣區樓盤「骨折價」拋售：港人北上接盤的財富遊戲
長實此次主推的惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭四大項目，總計 400 套房源以「首付級價格」衝擊市場。其中，惠州瀧珀花園 51 平方米的一居室單價從 1.04 萬 至1.4 萬元 / 平方米驟降至 8632 元 / 平方米，總價僅 44.3 萬元，相當於香港同面積房產首付的十分一。東莞海逸豪庭的別墅價格更從 4.4 萬 至 6.8 萬元 / 平方米腰斬至 1.8 萬 至 3.6 萬元 / 平方米，貝殼平臺顯示部分房源單價甚至低至 1.4 萬元 / 平方米，較 2023 年高點打三折。
這種「舊樓新賣」的操作，本質是對早年低價拿地策略的終極收割。以惠州瀧珀花園為例，其樓面地價僅 1800 元 / 平方米，即使按當前售價計算，凈利潤率仍超過 315%。香港買家成為主要接盤方：自去年年中起，惠州瀧珀花園已售出近 600 個單位，大部分由香港人購買，單項目回籠資金超 3 億元人民幣。這種價差背後是生活成本的巨大落差 —— 香港退休教師黃女士算過賬：在惠州月租 2500 元人民幣的住宅，在香港同品質房源月租需 1.2 萬港元，且大灣區三甲醫院已接入港澳醫保結算系統。
二、香港舊樓降價傳聞：資本撤離的象徵性信號
與大灣區拋售同步，市場流傳李嘉誠擬以 50 億港元（約 45.7 億元人民幣）出售香港深水灣道 79 號舊宅，較 65 億港元的估值打七七折。這座 1963 年購入的三層花園洋房，是李嘉誠與莊月明的婚房，經歷過 1996 年李澤鉅綁架案後，重建為四層安保堡壘，被視為家族的象徵。雖然中原地產官網暫未證實相關房源，但市場對其「套現撤離」的猜測持續發酵。
值得注意的是，長實近年已系統性減持內地資產：2021 年出售成都南城都匯套現 38 億港元，2023 年北京禦翠園項目七折拋售，2025 年更將上海世紀匯等核心商業物業陸續出清。這種撤離與政策環境密切相關：2021 年「兩集中」供地政策終結囤地紅利，2022 年閑置土地清查行動涉及港資項目比例達 23%，而房地產稅試點的潛在衝擊進一步壓縮持有收益。
三、資本重構邏輯：從土地套利到技術避險
李嘉誠的拋售策略與其全球資產布局調整高度同步。近年其海外投資頻頻受挫：英國水務業務連續三年虧損超百億，加拿大能源項目因原住民爭議停滯，巴拿馬港口出售更因美國安全審查流產，損失潛在收益 781 億港元。此次大灣區套現資金中，70% 預計將投向數據中心、新能源等抗周期領域，呼應其「未來要靠技術與數據」的戰略轉向。
這種撤離並非個別事件。2023 年以來，新世界發展套現內地商業項目超 300 億港元，恒基地產加快廣佛項目去化，太古地產暫停內地拿地，港資房企正系統性退出中國房地產市場。戴德梁行數據顯示，2025 年上半年大灣區工業物流地產成交額占比超 50%，反映資本從住宅開發向基礎設施遷移的趨勢。
四、市場衝擊波：房地產遊戲規則徹底改寫
長實的低價策略正在重塑大灣區住房價值錨點。內地房企在「三道紅線」約束下融資成本高企，拿地價格普遍超萬元 / 平方米，根本無法承受同等價位競爭。面對長實 8632 元 / 平方米的定價，多數開發商只能被動觀望，導致去化率持續下滑。這種「降維打擊」可能引發局部市場失衡：惠州瀧珀花園周邊二手房一周內跌幅達 6%，中小開發商面臨倒閉風險。
更深層的影響在於政策預期的重構。人民銀行廣東省分行數據顯示，2025 年上半年港澳居民內地購房跨境收入達 30.8 億元，其中相當比例流向長實項目。這種「港人北上」的趨勢，既是大灣區要素互聯互通的成果，也暴露房地產市場過度依賴外部資本的脆弱性。隨著長實等外資房企撤離，中國房地產市場正從「土地金融」向「居住屬性」回歸，這過程或將伴隨行業洗牌與規則重構。
結語：
李嘉誠的拋售行動，既是對過去二十年「低價拿地、高價套現」模式的完美收官，也是中國房地產市場告別野蠻生長的標誌性事件。當港人用香港首付的錢在大灣區置業，當資本從住宅開發轉向技術賽道，這場資本遊戲的終局，或許正是中國經濟轉型升級的序章。